BLOG

Nowa „Ustawa deweloperska”- Najważniejsze zmiany.

Własne mieszkanie jest nierzadko marzeniem, którego realizacja spędza sen z powiek. Przy zakupie mieszkania jedną z pierwszych decyzji z jaką nabywca będzie musiał się zmierzyć jest wybór, czy decyduje się na mieszkanie z rynku wtórnego, czy też z rynku pierwotnego. W dzisiejszym artykule chciałbym przybliżyć Państwu najważniejsze zmiany w tzw. ustawie deweloperskiej, która to w głównej mierze reguluje obrót nieruchomościami na rynku pierwotnym.

1. Zwiększenie bezpieczeństwa dla nabywców w przypadku upadłości dewelopera – Deweloperski Fundusz Gwarancyjny

Pierwsza istotna zmiana uwidoczniona jest już w samej nazwie nowej ustawy deweloperskiej, bowiem ustawodawca postanowił wprowadzić Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (zwany dalej również DFG), który ma zabezpieczać interesy nabywcy nieruchomości na wypadek ogłoszenia upadłości dewelopera, banku prowadzącego rachunek powierniczy, czy też w pewnym wypadku w razie odstąpienia przez nabywcę od umowy deweloperskiej. Można powiedzieć, że ustawodawca w przedmiocie założeń przyświecającym Deweloperskiemu Funduszowi Gwarancyjnemu niejako wzorował się na już funkcjonującym Bankowym Funduszu Gwarancyjnym. Środki DFG gromadzone będą na wyodrębnionym rachunku bankowym Ubezpieczeniowego Funduszu Gwarancyjnego i będą pochodziły między innymi ze składek należnych od deweloperów, z odsetek od środków pieniężnych zgromadzonych na rachunku bankowym, czy z przychodów z lokat środków DFG. Co najważniejsze dla przyszłych nabywców Środki zgromadzone w ramach DFG przeznaczone będą na zwrot wpłat nabywców dokonanych na otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy w związku z realizacją umowy deweloperskiej (także innych umów wskazanych wprost w ustawie deweloperskiej) w przypadku, gdyby doszło do upadłości dewelopera, a syndyk na podstawie przepisów prawa upadłościowego nie będzie kontynuował przedsięwzięcia deweloperskiego lub od umowy deweloperskiej odstąpi (lub uczyni to zarządca w ramach postępowania restrukturyzacyjnego), albo też nabywca odstąpi od umowy deweloperskiej na podstawie przepisów ustawy deweloperskiej i jednocześnie nie otrzyma w terminie zwrotu wpłaconych środków przez dewelopera. Należy również zauważyć, iż wypłata środków w ramach Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego nastąpi jedynie na wniosek nabywcy złożony wraz z oświadczeniem o wysokości środków zwróconych przez dewelopera. Z kolei w przypadku upadłości banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy, środki tam zdeponowane podlegać będą ochronie gwarancyjnej, przewidzianej w ustawie o Bankowym Funduszu Gwarancyjnym, systemie gwarantowania depozytów oraz przymusowej restrukturyzacji. Wprowadzając Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, ustawodawca jednocześnie ograniczył katalog środków ochrony praw nabywcy poprzez usunięcie z ustawy gwarancji ubezpieczeniowej i bankowej przy otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym.

2. Zmodyfikowana procedura usuwania wad lokalu

Nowelizacja ustawy deweloperskiej wprowadza również zmianę w kwestii usuwania wad nowo wybudowanego lokalu. Dotychczasowa procedura usuwania wad lokalu była dość prosta, bowiem po wybudowaniu lokalu następował jego odbiór. Wówczas sporządzano protokół, do którego nabywca mógł zgłaszać wady lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Następnie deweloper w ciągu 14 dni od dnia podpisania protokołu, zobowiązany był doręczyć nabywcy oświadczenie o uznaniu wad lub odmowie ich uznania wraz z podaniem przyczyn. W przypadku wad uznanych przez dewelopera ten musiał je usunąć w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu. Jeżeli tego nie uczynił w powyższym terminie mimo zachowania należytej staranności, mógł wskazać odpowiedni, inny termin usunięcia wad wraz z uzasadnieniem opóźnienia. Co do wad nieuznanych przez dewelopera zastosowanie miały przepisy kodeksu cywilnego o rękojmi.

Nowa ustawa deweloperska wprowadza pewne odmienności:

  1. Pierwszą taką różnicą jest większy rygoryzm dla dewelopera w celu dotrzymania 14 dniowego terminu na doręczenie nabywcy oświadczenia o uznaniu lub odmowie uznania wad. Jeżeli deweloper nie dochowa tego terminu, uważać się będzie, że uznał wady.
  2. Dalej ustawodawca wprowadził tzw. wykonanie zastępcze, polegające na tym, że jeżeli deweloper nie usunie uznanych wad w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu i nie usunie ich w innym terminie wskazanym przez siebie wraz z uzasadnieniem opóźnienia, lub nie wskaże takiego terminu w ogóle, to nabywca będzie uprawniony do wyznaczenia deweloperowi nowego terminu do usunięcia wad, po którego bezskutecznym upływie będzie mógł samodzielnie je usunąć na koszt dewelopera.
  3. Nowością jest również wyodrębnienie kategorii wad istotnych. W razie dostrzeżenia przez nabywcę wady istotnej, ten będzie mógł odmówić dokonania odbioru, co odnotuje się w protokole wraz z informację o uznaniu wady istotnej przez dewelopera albo odmowie jej uznania. W przypadku uznania wady istotnej przez dewelopera, winien on będzie ją usunąć w terminie 30 dni od podpisania protokołu z zastrzeżeniem, że po bezskutecznym upływie tego terminu nabywca będzie mógł odstąpić od umowy. W przypadku odmowy dokonania odbioru ze względu na wadę istotną nieuznaną przez dewelopera strony będą musiały ustalić nowy termin odbioru umożliwiający deweloperowi usunięcie tej wady przed powtórnym odbiorem. Następna odmowa nabywcy dokonania odbioru lokalu w ramach powtórnego odbioru wymagać będzie przedstawienia przez nabywcę opinii rzeczoznawcy budowlanego. Na wystąpienie z wnioskiem o wydanie opinii nabywca będzie miał miesiąc od dnia odmowy. W przypadku stwierdzenia przez rzeczoznawcę budowlanego w opinii istnienia wady istotnej, nabywca będzie mógł odstąpić od umowy deweloperskiej, a koszt sporządzenia opinii ponosić będzie w całości deweloper. Gdyby jednak nie stwierdzono w opinii istnienia wady istotnej koszty jej sporządzenia leżeć będą w całości po stornie nabywcy. Kolejnym nowym rozwiązaniem jest również możliwość zgłaszania deweloperowi wad w okresie od dnia podpisania protokołu odbioru lokalu do dnia zawarcia z deweloperem umowy przenoszącej na nabywcę prawa wynikające z umowy deweloperskiej.

3. Umowa rezerwacyjna

Istotną zmianą w nowej ustawie deweloperskiej jest ustawowe uregulowanie umowy rezerwacyjnej. Dotychczas funkcjonowanie w obrocie tego typu umów wynikało z praktyki deweloperskiej, a postanowienia w nich zawierane zależały od modelu sprzedażowego prowadzonego przez danego dewelopera i oparte były o zasadę swobody umów. Niektórzy deweloperzy w ogóle nie stosowali umów rezerwacyjnych, inni co prawda przewidywali możliwość zarezerwowania lokalu przez potencjalnego nabywcę na pewien krótki okres do czego wystarczyła forma dokumentowa, a jeszcze inni przewidywali sformalizowany tryb jej zawarcia w formie pisemnej, wraz z dodatkowymi zastrzeżeniami jak wprowadzenie zaliczki, czy zadatku. W nowej ustawie deweloperskiej wprowadzono wprost definicję umowy rezerwacyjnej, którą jest umowa między deweloperem (lub przedsiębiorcą innym niż deweloper, w rozumieniu ustawy deweloperskiej), a osobą zainteresowaną ofertą sprzedaży (rezerwującym), zaś jej przedmiotem jest zobowiązanie do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego. Co więcej umowa rezerwacyjna będzie musiała być zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności, na czas określony, a w przypadku starania się przez rezerwującego o kredyt czas ten powinien uwzględniać okres niezbędny do uzyskania decyzji kredytowej. W umowie rezerwacyjnej strony będą mogły ustalić opłatę, którą rezerwujący będzie musiał uiścić, przy czym nie może ona przekraczać 1% ceny lokalu mieszkalnego i będzie ona zaliczana na poczet ceny nabycia praw gdy dojdzie do zawarcia umowy deweloperskiej. Gdyby jednak rezerwujący nie uzyskał pozytywnej decyzji kredytowej w związku z negatywną oceną zdolności kredytowej lub też deweloper dokonał zmiany w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach bez poinformowania rezerwującego, opłata rezerwacyjna będzie zwracana nabywcy. Z kolei gdyby deweloper nie wyłączył z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego opłata rezerwacyjna będzie zwracana w podwójnej wysokości.

Nowa „ustawa deweloperska” wejdzie w życie z dniem 1 lipca 2022 r. i zastąpi dotychczas obowiązującą ustawę z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Będzie ona dotyczyć nowych inwestycji deweloperskich, bowiem do przedsięwzięć deweloperskich, których rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło przed 1 lipca 2022 r. i przed tym dniem zawarto co najmniej jedną umowę deweloperską, należy stosować ustawę poprzednią.

Autor publikacji:
Adrian Fabiszewski

Aplikant radcowski