BLOG

Wszystkie dzieci nasze są

Świat idzie do przodu. Jeszcze nie tak dawno stereotypem przestępcy był wysoki, dobrze zbudowany, choć już gorzej owłosiony fan Major League Baseball, prezentujący się „na mieście” w szykownie skrojonym dresie z nieodłącznymi białymi skarpetkami do markowych adidasów. Ostatnio ten obraz zdaje się odchodzić w przeszłość. Wypierany jest przez panów w białych kołnierzykach (patrz ostatnie afery gospodarcze, związane z rynkiem finansowym, emisją obligacji, czy obrotem nieruchomościami) o silnym powiązaniu ze światem polityki i legalnego biznesu.

Mało kto jednak w roli czarnego charakteru byłby skłonny obsadzić statecznego ojca szóstki pociesznych dziatek, zwłaszcza gdy smaczku całej sprawie dodawałby fakt, że wszystkie one (za tatą) mają imiona zaczynające się od tej samej litery alfabetu. Z taką jednak to sprawą zetknął się ostatnio klient naszej kancelarii, któremu prowadziliśmy postępowanie podziałowe. Na jego (i jego rodziny) nieszczęście obejmowało ono również nieruchomość obciążoną służebnością w stosunku do działki zakupionej przez bohatera naszego artykułu. Ostre spory sąsiedzkie doprowadziły do wzajemnej nienawiści, ta zaś do odkrycia ciekawego mechanizmu „czyszczenia” przez owego nestora zadłużonych nieruchomości.

Jako że na dzień pisania tych słów postępowanie przygotowawcze nie jest jeszcze prawomocnie zakończone, a nie dane mu było opuścić fazy in rem (nie mówiąc nawet o złożeniu aktu oskarżenia), miejscem akcji uczyńmy miasto „N”, a naszego bohatera nazwijmy imieniem Stefan.

Stefan w swojej młodości (co wynika z wciąż niezatartej karty karnej) miał pewne drobne problemy z prawem (był choćby skazany za oszustwo – art. 286 k.k., działanie na niekorzyść kierowanych przez siebie spółek – art. 296 k.k. oraz ucieczkę z majątkiem przed wierzycielami – art. 300 k.k.). Przede wszystkim jednak odznaczał się wielkimi pokładami miłości. Do żony i szybko rosnącej wspólnej gromadki dzieci. W niespełna 10 lat udało im się dorobić szóstki. Wszystkie rzecz jasna nosiły imiona na „S”. Specyfiką rodziny Stefana było to, że niedługo po narodzinach każdego kolejnego dziecka, jego kochająca żona występowała przeciwko niemu z pozwem o alimenty.

On zaś, stawiając się każdorazowo osobiście na pierwszej rozprawie, unosił się honorem i zgadzał się na wszystko czego od niego żądała. Małżonkowie spisywali ugodę przed Sądem Rodzinnym na stosunkowo wysoką kwotę (zwłaszcza jak na miasto „N” – w przedziale od 1200 do 1500 zł), dodatkowo z zastrzeżeniem odsetek maksymalnych za opóźnienie w płatności każdej raty. Sąd rzecz jasna tak zawartej ugody nie miał podstaw kwestionować, będąc zbudowanym uczciwą postawą Stefana. Dzięki temu zabiegowi, małżonka naszego bohatera każdorazowo uzyskiwała na niego tytuł wykonawczy. Nie wszczynała jednak od razu egzekucji i to nawet pomimo tego, że Stefan – całkowicie niespodziewanie – nie płacił jej ani grosza. Nie występowała również do funduszu alimentacyjnego. Czekała. Jakiekolwiek czynności podejmowała w zasadzie raz na trzy lata, tak aby uniknąć przedawnienia. Wszystkie one – wobec zatrudnienia Stefana na ¼ etatu na minimalną krajową – pozostawały oczywiście bezskuteczne.

Wszystko zmieniło się po urodzeniu szóstego dziecka (aż chciałoby się wierzyć, że akurat ta data jest naprawdę przypadkowa) kiedy Stefan postanowił zostać rentierem. Oczywiście nie takim z kredytem na zakup nieruchomości, wyważonym biznesplanem i ryzykiem porażki. Kredytu zresztą i tak by pewnie nie dostał. Raz dlatego, że figurował wciąż jako osoba skazana. Dwa, zadłużenie przypisane mu w związku z funkcjonowaniem spółki z lat młodzieńczych wciąż się nie przedawniło a wierzyciele co jakiś czas pukali do niego z przypomnieniem o zobowiązaniu. Rentierka Stefana polegała więc na tym, że zakupił on nieruchomość od osoby zbliżonej mu na kilku płaszczyznach.

Przede wszystkim zaś zadłużonej po same uszy i co bardzo ważne, obciążonej hipotecznie w kwocie przekraczającej rynkową wartość sprzedawanego gruntu a jednocześnie niezajętej jeszcze przez komornika. Oczywiście do zakupu doszło poza ramami postępowania egzekucyjnego, a transakcja opiewała na kilka procent rzeczywistej ceny nieruchomości. Sprzedawca i tak uważał, że zrobił interes życia, wszak w przypadku licytacji jego działki wszystko przejąłby komornik i wierzyciele hipoteczni. W dniu zakupu Stefan postanowił wynająć cały teren nieruchomości na 30 lat spółce „Z”, która czynsz za pierwsze dwa lata najmu zapłaciła z góry, do jego rąk gotówką. Tak się dziwnie złożyło, że 99 % udziałów w rzeczonej spółce posiadała siostra Sabina, siostra Stefana. Ach te przypadki. Najemca musiał prowadzić skuteczne negocjacje odnośnie warunków umowy najmu, ponieważ ta przewidywała możliwość swobodnego podnajmu (na działce mieści się budynek magazynowy) i karę umowną zastrzeżoną dla Najemcy w kwocie czynszu najmu przemnożonego przez liczbę miesięcy pozostałych do zakończenia tej trzydziestoletniej umowy.

Wierzyciele Stefana – niezniechęceni ponad 10 letnimi bezskutecznymi windykacjami – złożyli wnioski egzekucyjne, wzywając komornika do zajęcia nowo zakupionej nieruchomości. Zapewne rozumując na zasadzie:, że może i nic nie odzyskamy (musieli bowiem wiedzieć, że hipoteki przewyższają wartość działki), ale i nasz dłużnik straci kawał majątku. Po mniej więcej rocznym postępowaniu egzekucyjnym z nieruchomości, jak tylko sporządzono opis i oszacowanie, okazało się, że przystąpiły do niej… dzieci Stefana, reprezentowane przez matkę – jego małżonkę. Choć niewątpliwym pozostaje, że decyzja o takim rozwoju wypadków podyktowana była wyłącznie względami socjalnymi dziatek Stefana, szczęśliwie dla całej rodziny zbiegła się ona z konsekwencjami wynikającymi z art. 1025 § 1 k.p.c., który stanowi podstawową normę regulująca pierwszeństwo zaspokojenia w razie przymusowej egzekucji.

Szczególnie istotne było tu porównanie jego punktów 3, 5 i 10. Prowadziło ono bowiem do wniosku, że należności alimentacyjne dzieci Stefana – w razie egzekucyjnej sprzedaży należącej do niego nieruchomości – będą miały absolutne pierwszeństwo, nie tylko przed wierzycielami osobistymi Stefana, ale także – w braku jakiegokolwiek innego jego majątku – także nad uprawnionymi hipotecznie z nabytej nieruchomości. Było to o tyle istotne, że owe należności – zwłaszcza z naliczonymi wobec nich odsetkami – kilkukrotnie przewyższały już wartość spornego gruntu.

Zbiegi okoliczności na tym jednak się nie kończą. Gdy doszło wreszcie do licytacji stawili się na niej liczni oferenci. Nieruchomość była bowiem biznesowo bardzo atrakcyjna. Duży teren przemysłowy, blisko centrum miasta i stacji kolejowej. Nikt jednak nie był w stanie konkurować ceną z… firmą „Z”, należącą – co chyba warto przypomnieć – w 99% do Sabiny, siostry Steefana. Rzecz jasna to właśnie ta spółka uzyskała przybicie, wpłaciła w terminie cenę sprzedaży, sąd zaś stwierdził na jej rzecz przysądzenie własności. Zapewne żadnego związku z agresywną taktyką przetargową zastosowaną przez firmę Z (spółka kupująca zaproponowała cenę przewyższającą wyraźnie cenę oszacowania) nie miał fakt, że po odliczeniu kosztów sprzedaży (w tym przede wszystkim wynagrodzenia komornika), całość uzyskanej sumy trafiła do… bratanków większościowego udziałowca spółki „Z”, tj. owej Sabiny.

Przypadek także jedynie sprawił, że finalnie wytransferowując poza najbliższą rodzinę około 10 % wartości nieruchomości, spółka „Z” uzyskała pełnowartościową, bo niebciążoną żadnymi prawami, nieruchomość przemysłową, pobierając jednocześnie przez cały okres postępowania egzekucyjnego czynsze od wszystkich swoich podnajemców.

Po przejrzeniu Krajowego Rejestru Sądowego okazało się, że siostra Pana Stefana posiada jeszcze większościowy pakiet udziałów w trzech innych spółkach z ograniczoną odpowiedzialnością. Analiza składanych tam dokumentów oraz niewielki wywiad gospodarczy pozwoliły ustalić, że wszystkie one były w przeciągu ostatnich 5 lat najpierw najemcami… a potem właścicielami różnych nieruchomości przemysłowych, które zostały zakupione w ramach postępowań egzekucyjnych prowadzonych wobec naszego Stefana.

Z pewnością jednak była to kwestia zwykłego trafu. Tak w każdym razie uznała Prokuratora Okręgowa w „N”, która w dniu dzisiejszym doręczyła naszemu klientowi – jako zawiadamiającemu – postanowienie o umorzeniu postępowania przygotowawczego z uwagi na brak znamion czynu zabronionego.

Może więc rzeczywiście tak zapobiegliwy ojciec nie powinien kojarzyć się w żadnym wypadku ze światem przestępczym.

Autor publikacji:
Robert Fluder
Komplementariusz
Adwokat